Uno de los problemas habituales que nos encontramos con las comunidades de propietarios es que en ocasiones, algunos de estos propietarios, deben cuotas a la comunidad, ya sean cuotas ordinarias o extraordinarias.
Cuando estamos en esta situación, la normativa a tener en cuenta es: la Ley 1/2000 de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC) y la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (en adelante LPH).
Antes de entrar a explicar el procedimiento de reclamación de cuotas en régimen de comunidad de propietarios, quisiera aclarar que la LEC, en su artículo 249.1.8º dispone que, se tramitarán por el juicio ordinario las acciones que otorga a la Junta de Propietarios y a éstos la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad. En este caso, se tramitarán por el procedimiento que corresponda según la cuantía reclamada, es decir, juicio ordinario si la cuantía excede de 6.000 € y juicio verbal si la cuantía no excede de 6.000 €.
Os pongo un ejemplo de ello, si un propietario realiza obras que afectan a zonas comunes de la comunidad, y como consecuencia de dichas obras ocasiona unos daños valorados en más de 6.000 €, esta reclamación contra dicho propietario se tramitará por el juicio ordinario.
Hecha esta aclaración, la LEC permite que, cuando se trate de reclamar una deuda líquida, determinada, vencida y exigible se tramite por el denominado PROCEDIMIENTO MONITORIO.
El proceso monitorio se regula en los artículos 812 y siguientes de la LEC, y con carácter previo a la reclamación judicial contra el propietario moroso se deben seguir unos pasos que son obligatorios:
1.- Se debe proceder a la celebración de una reunión de la Junta de Propietarios, debidamente convocada, y en la que se acuerde aprobar la liquidación de la deuda que tenga un determinado propietario con la comunidad, así como autorizar al Presidente o al Administrador a exigirla judicialmente.
Una vez celebrada esta reunión y aprobada la liquidación de la deuda, se debe expedir una certificación del acuerdo de la Junta de Propietarios aprobando la liquidación de la deuda y su impago, que deberá confeccionarlo quien actúe como Secretario con el visto bueno del Presidente.
2.- Se debe comunicar al propietario moroso el acuerdo de la Junta de Propietarios aprobando la liquidación de la deuda. Esta comunicación se llevará a cabo en el domicilio que el propietario moroso haya indicado para recibir notificaciones, o en su defecto, en el piso o local que la persona deudora tenga en la comunidad. Y en caso de que sea imposible la notificación por esta vía, se efectuará mediante la colación del acuerdo adoptado, durante tres días naturales, en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible de uso general habilitado al efecto, con expresión de la fecha y los motivos por los que se procede a notificar de esta forma, y debe ir firmada por el Secretario con el visto bueno del Presidente.
Cumplidos estos pasos previos, sin que el propietario deudor haya pagado la deuda, se podrá iniciar la reclamación judicial.
Al proceso monitorio se deberá acompañar la siguiente documentación: certificación del acuerdo de la Junta de Propietarios aprobando la liquidación de la deuda y su impago; el documento acreditativo de la notificación al deudor del acuerdo que aprueba la liquidación de la deuda; el documento que acredite la condición de presidente o administrador de la Comunidad y la autorización para formular reclamación; justificantes de los gastos ocasionados por el previo requerimiento de pago (correos, Notario,…), si se hubiese realizado, así como el documento acreditativo de haberse practicado.
Una vez presentada la petición inicial del proceso monitorio, junto con los documentos necesarios, el Juzgado, si estima que concurren los requisitos legales, acordará requerir de pago a la persona deudora para que, en el plazo de 20 días, pague o, comparezca en el Juzgado y alegue, en escrito de oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.
Una vez practicado el requerimiento, dentro del plazo de 20 días, pueden darse 3 situaciones:
a) Que la persona deudora abone la deuda, en cuyo caso se acordará el archivo de las actuaciones.
b) Que la persona deudora no pague ni comparezca oponiéndose a la cantidad reclamada. En este caso el Juzgado dictará resolución por la que se acuerda la terminación del proceso monitorio dando traslado al acreedor para que solicite el despacho de ejecución.
c) Que la persona deudora presente escrito oponiéndose al pago. En este supuesto debemos de distinguir:
–Si la deuda reclamada supera los 6.000 €: se dará por terminado el proceso monitorio y la parte actora dispondrá del plazo de 1 mes desde el traslado del escrito de oposición para presentar una demanda de Juicio Ordinario en reclamación de la deuda.
–Si no supera los 6.000 €: se dará por terminado el proceso monitorio y se acordará seguir el procedimiento por los trámites del juicio verbal, dándose traslado del escrito de oposición a la parte actora, quien podrá impugnarlo en el plazo de 10 días.
Espero que este resumen de cómo reclamar cuotas debidas por un propietario frente a la comunidad os haya servido de ayuda.
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