El juicio de desahucio
Son muchos los arrendadores que en algún momento de la vigencia de sus respectivos contratos de arrendamientos, se han encontrado con la situación de que el inquilino les debe meses de alquiler o facturas de luz, agua u otros impuestos o tasas que debían ser abonados por éste último según lo dispuesto en el contrato.
Ante ello la solución sería acudir a lo que se conoce como juicio verbal de desahucio, con este procedimiento lo que se pretende es que el dueño o el arrendador de una vivienda entregada en arrendamiento pueda recuperarla, ya sea porque el arrendatario debe meses de rentas o cantidades asimiladas a ésta (como por ejemplo facturas de luz, agua….), porque ha terminado el plazo de duración del contrato de arrendamiento, o bien por posesión del inmueble sin ningún título que lo legitime, como es el caso del juicio de desahucio por precario.
En artículo me voy a centrar en exponer el juicio de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades asimiladas a ésta, en el cual el arrendador, además de solicitar la recuperación de la vivienda, puede reclamar el importe de las rentas y demás cantidades asimiladas.
Este procedimiento se regula en el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; en dicho precepto se establece que una vez presentada la demandada de desahucio, se le dará traslado de la misma a la parte demandada (arrendataria) y se le requerirá para que en el plazo de 10 días:
- Desaloje el inmueble.
- Pague al arrendador las cantidades que se les reclama.
- En caso de pretender la enervación del desahucio, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición del arrendador en el Juzgado o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demandada y de las que adeude en el momento en que se efectúe dicho pago.
- O bien, puede formular oposición alegando las razones por las que a su entender no debe, en todo en parte, la cantidad reclamada o si es posible enervar el desahucio. En el caso de que se formule oposición se celebrará la pertinente vista judicial.
Esto nos lleva a explicar en qué consiste la enervación del desahucio; enervar el desahucio es darle al arrendatario la posibilidad de pagar todo lo adeudado y que el contrato de arrendamiento siga en vigor. Sin embargo, es preciso tener en consideración, que esta posibilidad que tiene el arrendatario de enervar el desahucio sólo podrá utilizarla una vez a lo largo de toda la duración del contrato.
En el supuesto de que el arrendatario no atendiere al requerimiento de pago o no formulase oposición, se dará por terminado el procedimiento de desahucio y se procederá a su lanzamiento en la fecha fijada por el Juzgado.
¿Cómo ha afectado el COVID-19 a los procedimientos de desahucios ya iniciados?
La respuesta a ello nos la da el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, concretamente su artículo 1.
En dicho precepto se contempla la posibilidad de suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento. Y a partir de ahí podemos diferenciar dos situaciones:
- Procedimientos de desahucios en los cuales ya se hubiera fijado por el Juzgado una fecha para el lanzamiento.
- Procedimientos de desahucios en los cuales no se hubiera fijado aún por el Juzgado fecha para el lanzamiento.
En el primer supuesto, una vez levantada la suspensión de todos los términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma, si la parte arrendataria acredita ante el Juzgado que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una vivienda alternativa ya sea para sí o para las personas con las que conviva; el Juzgado pondrá esta situación en conocimiento de los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento.
En el caso de que no se hubiese fijado aún por el Juzgado fecha de lanzamiento, por no haber transcurrido el plazo de 10 días antes explicado o porque todavía no se hubiese celebrado la vista judicial correspondiente, quedará suspendido este plazo de 10 días o la celebración de la vista, hasta que por los servicios sociales se adopten las medidas que consideren adecuadas. Este plazo podrá quedar en suspenso por un periodo máximo de 6 meses desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley.
Para que se aplique esta suspensión, es necesario que la parte arrendataria acredite que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica que se recoge en el artículo 5 de dicho Real Decreto.
Sin embargo, puede ocurrir que esta suspensión extraordinaria afecte también a los arrendadores que acrediten encontrarse en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida por el COVID-19, en estos casos se procederá del mismo modo que con los arrendatarios, es decir, se pondrá de manifestó al Juzgado, y se comunicará a los servicios sociales competentes para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar.
Para finalizar, os recomiendo la lectura de este Real Decreto en el cual se recoge de forma muy detallada todas las medidas adoptadas por el Gobierno en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2020-4208
Si tenéis alguna duda sobre el procedimiento de desahucio, podéis dejarla en el apartado de los comentarios.