Análisis del artículo 9.3 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en adelante LAU
El tenor literal del artículo 9.3 de la LAU dispone lo siguiente: “Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables”.
En primer lugar, hay que aclarar que las partes son libres para fijar la duración del contrato de arrendamiento. Sin embargo, en los contratos de arrendamiento de vivienda existe la denominada prórroga forzosa, que se recoge en el artículo 9.1. de la LAU y que viene a decir que, si la duración del contrato fuese inferior a 5 años o inferior a 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, el mismo se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años, o de 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
Pero esta prórroga forzosa tiene una EXCEPCIÓN, que es la que se contempla en el artículo 9.3 de la LAU; y para entender correctamente dicha excepción hay que analizar el citado artículo párrafo por párrafo.
Del análisis del primer párrafo observamos, que no procede la prórroga obligatoria del contrato, cuando habiendo transcurrido el primer año de duración del mismo, y siempre y cuando se hubiese establecido de forma expresa, (ello se indica mediante una cláusula específica en el contrato), el arrendador necesitara la vivienda para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad, por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Es decir, esta excepción opera cuando estamos ante una prórroga obligatoria; ¿y cuándo estamos ante prórroga obligatoria del contrato?; pues estamos ante una prórroga obligatoria, como ya he expuesto, cuando la duración que se fije en el contrato de arrendamiento sea inferior a 5 años cuando se celebra entre personas físicas y a 7 años cuando tiene lugar entre personas jurídicas. Es por ello que, si estamos por ejemplo ante un contrato de arrendamiento entre personas físicas y su duración inicial es de 6 años, no estaríamos ante un supuesto de prórroga forzosa y el arrendador no podría alegar esta excepción de necesitar la vivienda para sí o para algún familiar de primer grado de consanguineidad, o por adopción, o en los supuestos de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
En el segundo párrafo del artículo 9.3 de la LAU, nos especifica la ley que, en el supuesto de que nos encontremos ante una prórroga forzosa el arrendador debe comunicar al arrendatario la causa o causas por las cuales necesita la vivienda, y además esa comunicación la tiene que hacer con una antelación mínima de 2 meses a la fecha en la cual el arrendador tenga prevista ocupar la vivienda. En este caso el arrendatario se verá en la obligación de abandonar la vivienda, salvo que las partes alcancen un acuerdo distinto.
Es muy importante que el arrendador, como dice el precepto, especifique al arrendatario en la comunicación que se le haga la causa o las causas por las cuales se necesita la vivienda, pues no son pocas las ocasiones en las que los arrendadores llevan a cabo una actitud maliciosa con el único objetivo es resolver unilateralmente el contrato de arrendamiento.
Finalmente, en el párrafo tercero del artículo 9.3 de la LAU se contempla que, en el supuesto de que hayan transcurridos 3 meses desde que quedó extinguido el contrato de arrendamiento o desde que el arrendatario abandonara la vivienda, y el arrendador no haya procedido a ocupar la vivienda arrendada, el arrendatario podrá optar entre:
- Ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta 5 años, respetando, las demás condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con una indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación; o bien
- Ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar 5 años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
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