¿Qué son las denominadas cláusulas gastos y porqué son abusivas?
En numerosos préstamos hipotecarios, y en la mayoría de ellos en la Estipulación Quinta, nos encontramos una cláusula en términos parecidos como los que a continuación os expongo:
“QUINTA.- GASTOS A CARGO DE LA PARTE PRESTATARIA
Primero.- Se pactan como gastos que expresamente asume la parte prestataria, los siguientes:
La parte prestataria queda obligada al abono de los gastos de tasación del inmueble, gastos de otorgamiento de la presente escritura, incluyendo la primera cipa para la entidad acreedora, los honorarios del Registrador para su inscripción, modificación, subsanación o cancelación, así como también los impuestos que por todos los conceptos se devenguen por razón del préstamo, y en caso de incumplimiento, satisfará las costas procesales que se originen, incluso los de cualquier tercería y los honorarios y derechos de Letrado y Procurador que intervengan en los procedimientos correspondientes. Se obliga igualmente al pago de los gastos que origine el seguro de incendios, o de todo riesgo a la construcción en el caso de edificación, sobre la finca hipotecada, obligándose asimismo a que la póliza del seguro quede en poder de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, durante la vigencia del préstamo, conforme al párrafo tercero de la cláusula hipotecaria cuarta.
La Caja queda formal e irrevocablemente autorizada por la parte prestataria para realizar los trámites necesarios con objeto de llevar a cabo la inscripción en el Registro de la Propiedad de la presente escritura y de los documentos previos y complementarios que fueran precisos para la inscripción de esta escritura a través de un Gestor Administrativo, siendo por cuenta y cargo de la parte prestataria los gastos, honorarios, tributos que se ocasionen o devenguen por tal motivo y por la inscripción de la escritura correspondiente.”
Resumidamente esta cláusula lo que quiere decir es que serán de cargo de los consumidores todos los gastos que se originen del préstamo hipotecario, entre otros, los gastos de tasación, los gastos de notaría, los del Registro de la Propiedad, los de gestión, y todos los impuestos, especialmente el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Este tipo de cláusulas son lo que se conocen como condiciones generales de la contratación, es decir, son cláusulas predispuestas e impuestas por la entidad prestamista en una generalidad de contratos sin ningún tipo de negociación previa con los consumidores, pues hace recaer sobre los mismos el abono de determinados gastos que no le corresponden.
Es por ello que dichas cláusulas son nulas por su abusividad, al recaer sobre los consumidores la totalidad de los gastos derivados del préstamo hipotecario, causando un desequilibrio importe en perjuicio de los mismos y en beneficio de la entidad prestamista.
La consecuencia de que la cláusula gastos sea declarada nula por su abusividad es el restablecimiento de la situación de hecho y de derecho en la que se encontrarían los consumidores si no hubiera existido dicha cláusula, conllevando la devolución de aquellas cantidades que no les hubiese correspondido abonar, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.303 del Cc, más los intereses legales desde la fecha de cada uno de los pagos realizados.
Esta consecuencia de la nulidad de la cláusula gastos, o dicho de otra forma, la devolución de lo indebidamente abonado por los consumidores, ha sido interpretado de forma diferente por las distintas Audiencias Provinciales. Hasta hace relativamente poco, en enero de 2.019 no ha sido cuando el Tribunal Supremo ha fijado cuáles son las cantidades exactas que se les debe abonar a los consumidores por la aplicación de la cláusula gastos.
Es la STS, Sala Primera, número 46/2019, de 23 de enero, la que nos dice que el sujeto pasivo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es el prestatario, los gastos notariales y los gastos de gestión corresponden por mitad entre el prestamista y el prestatario y los gastos del registro de la propiedad corresponden en exclusiva a la entidad prestamista.
Este es el criterio seguido en adelante por la mayoría de las Audiencias Provinciales.
En RJ Abogados, si tu préstamo hipotecario tiene cláusula suelo o cláusula gastos, estudiamos la viabilidad de iniciar una reclamación judicial.